各市、县、区地方税务局，各直属稽查局：
为进一步加强土地增值税管理，统一政策执行口径，现将土地增值税有关问题明确如下：
一、关于采用核定方式清算销售均价的确定
鉴于土地增值税清算须区分普通住宅和非普通住宅分别计算增值额，因此，在采用核定方式清算时，应分别确定普通住宅与非普通住宅的销售均价，并适用相应的核定征收率。
（一）销售均价的计算
销售均价=普通住宅（或非普通住宅）销售总收入÷普通住宅（或非普通住宅）已售总建筑面积
房产销售收入按房产实际销售价格确认。对视同销售的房产或销售价格明显偏低且无正当理由的房产，按税务机关核定的销售价格确认。
已售总建筑面积按经房管部门确定的房产实际测绘面积确认。销售合同所载房产面积与房产实际测绘面积不一致的，按房产实际测绘面积予以调整。
（二）核定清算应补缴税款的计算
普通住宅（或非普通住宅）应交土地增值税税款=普通住宅（或非普通住宅）销售总收入×适用的核定征收率
应补缴土地增值税税款=应交普通住宅土地增值税税款+应交非普通住宅土地增值税税款-已缴土地增值税税款
二、关于土地增值税预征截止时间的确定
对已受理进入土地增值税清算程序的清算项目，自《土地增值税清算受理通知书》送达之日起，不再预征土地增值税。
三、关于土地增值税清算条件的确定
土地增值税清算条件中“预售许可证满三年”是指自房管部门核发的属于该清算项目的最后一个预售许可证所载的发证日期起算满三年，“最后一个预售许可证”不包括换发或续办的预售许可证。
土地增值税清算条件中“该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的”，是指已售建筑面积和用于出租与自用的可售建筑面积之和÷项目总可售建筑面积×100%≥85%。
四、关于土地增值税清算项目容积率的确定
土地增值税清算项目的容积率按以下顺序依次确定：
（一）按国家主管部门对清算项目核发的建设工程规划许可证上标明的容积率确认；
（二）国家主管部门对清算项目核发的建设工程规划许可证上未标明容积率的，按整体立项的建设工程规划许可证上标明的容积率确认；
（三）按国家有关部门核发的建设用地规划许可证上标明的容积率确认；
（四）按其他合理的方式确认。
五、关于直接转让土地使用权时土地购进成本的确定
对于取得土地使用权后直接再转让的，应据实征收土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款合法有效凭据的，原则上不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。
对通过政府出让方式取得土地使用权的，未能提供取得土地使用权所支付的地价款原始凭据，但能提供政府相关部门的文件、协议、合同或相应合法有效凭据，并已缴清受让环节相关税费的，计征土地增值税时，其实际支付的地价款可结合土地出让合同或其他证明材料上记载的金额予以确认。
六、关于土地增值税清算税款缴纳期限的确定
主管税务机关应在出具土地增值税清算结论之日起5个工作日内下达《土地增值税清算缴款通知书》，清算税款缴纳期限自通知书下达之日起起算不得超过90日，具体时限由各市县区局自行确定。
七、本通知自2015年1月1日起执行，此前规定与本通知不符的，按本通知执行。在2015年1月1日前已受理但未出具清算结论的房地产项目，其有关土地增值税涉税事项，按本通知规定执行。已按核定征收方式出具清算结论的房地产项目，其后续销售收入按本通知第一条规定区分普通住宅和非普通住宅分别计算缴纳土地增值税。
海南省地方税务局
2014年10月27日
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